Hibah Rumah kepada Anak: Bila Sah dan Perlukah Pindah Milik?

Ramai ibu bapa mahu memberikan rumah kepada anak semasa masih hidup supaya tiada pertikaian kemudian. Soalannya, cukupkah dengan surat hibah, atau pindah milik di Pejabat Tanah wajib dibuat? Artikel ini memberi gambaran umum untuk keluarga Islam, dan bukan nasihat guaman.

Soalan	Jawapan ringkas
Apa yang menyempurnakan hibah?	Ijab, qabul dan qabd.
Perlukah pindah milik didaftar?	Bukan satu-satunya bukti qabd yang pernah diterima mahkamah, tetapi yang paling kukuh.
Duti setem?	Dikecualikan sehingga RM1 juta pertama mengikut perintah 2023, jika syarat dipenuhi. Sahkan status terkini dengan LHDN.
RPGT?	Pemberian ibu bapa kepada anak disenaraikan LHDN sebagai pengecualian; pemberi mesti warganegara.
Beri seorang anak sahaja?	Ulama berbeza. Berlaku adil lebih selamat.

Definisi & istilah penting

Istilah	Maksud
Hibah	Pemberian harta semasa hidup tanpa balasan.
Ijab dan qabul	Tawaran pemberi dan penerimaan penerima.
Qabd	Penyerahan dan pengambilan milik harta oleh penerima.
Borang 14A	Borang pindah milik tanah di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 828).
Sekatan kepentingan	Syarat pada geran yang melarang urusan tanah tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.

Bagaimana hibah rumah menjadi sah

Hibah mempunyai ijab, qabul dan qabd. Kajian akademik menyatakan mazhab Syafie dan Hanafi memerlukan qabd, dan pemilikan harta hibah tidak sempurna tanpanya. Rujuk juga Hibah: Rukun & Syarat Sah untuk rukun penuh.

Bagi hartanah, kajian oleh Badruddin Ibrahim (UIAM) menerangkan qabd harta tak alih menurut fiqh ialah mendiami premis yang telah dikosongkan atau menerima kunci. Sebaliknya, Kanun Tanah Negara hanya menyediakan satu laluan pemilikan sebenar, iaitu pendaftaran melalui Borang 14A (Azalan & Said, 2021).

Mahkamah Syariah tidak seragam. Kajian Azalan & Said merekodkan hakim Mahkamah Tinggi Syariah yang menerima tindakan seperti mendiami rumah, menanggung bil utiliti, menyerahkan kunci atau dokumen akuan hibah bertandatangan sebagai bukti qabd walaupun pindah milik tidak didaftar. Kajian itu (2021) juga menyatakan Malaysia tidak mempunyai undang-undang hibah khusus, jadi hakim merujuk kitab fiqh dan keputusan terdahulu. Kajian lain pada 2019 turut menyatakan tiada undang-undang hibah substantif yang khusus digubal (Nor Muhamad et al., 2019). Semak Mahkamah Syariah negeri anda untuk perkembangan terkini. Kesimpulannya, pendaftaran bukan satu-satunya bukti yang pernah diterima, tetapi ia yang paling jelas.

Risiko jika pindah milik tidak didaftar

Katakan ibu bapa hanya menandatangani surat hibah, geran kekal atas nama mereka, lalu pemberi meninggal dunia sebelum qabd berlaku. Ulama berbeza pandangan tentang status hibah itu. Badruddin Ibrahim (2009) membandingkan pandangan mazhab seperti berikut:

Mazhab	Jika pemberi meninggal sebelum qabd
Hanafi	Hibah batal dan harta berpindah kepada waris pemberi.
Maliki	Seperti Hanafi jika penerima tidak berusaha mengambil milik atau pemberi enggan menyerahkan. Jika tidak, hibah tidak batal.
Syafie	Hibah tidak batal secara automatik. Waris pemberi menggantikan tempatnya dan bergantung pada waris sama ada menyerahkan harta kepada penerima.
Hanbali	Seperti Syafie bagi kematian pemberi.

Penulis makalah itu sendiri lebih cenderung kepada pandangan Hanafi. Ulasan Jabatan Mufti Wilayah Persekutuan (Al-Kafi #1365) pula merujuk al-Fiqh al-Manhaji bahawa jika hibah dianggap berkuat kuasa sebelum diterima, harta akan menjadi sebahagian pusaka, dan pemberi boleh menarik balik hibah selagi belum diterima. Dalam semua pandangan ini, kedudukan penerima yang belum menerima milik adalah lemah kerana bergantung pada waris atau mahkamah. Perbezaan ini ialah perbezaan pandangan ulama, bukan peruntukan statut.

Dalam amalan, keputusan bergantung pada bukti qabd. Jika anak sudah lama mendiami dan menguruskan rumah, ada keputusan yang menerimanya sebagai qabd. Jika tiada bukti, rumah itu berkemungkinan dikendalikan sebagai harta pusaka dan dibahagi mengikut faraid. Anak penerima mungkin perlu memohon pengesahan hibah di Mahkamah Syariah, dan waris lain boleh mencabar. Cara paling selamat ialah mendaftarkan pindah milik semasa pemberi masih hidup. Artikel panduan kami Hibah vs Faraid menghuraikan bila hibah boleh dicabar.

Prosedur pindah milik: apa yang perlu disemak

1. Borang 14A. Pindah milik hartanah di bawah Kanun Tanah Negara dibuat melalui Borang 14A di Pejabat Tanah (Azalan & Said, 2021; Nor Muhamad et al., 2019). Semak keperluan dokumen dan tatacara pendaftaran dengan Pejabat Tanah daerah berkenaan.
2. Semak geran. Jika geran ada sekatan kepentingan, pindah milik memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Tempoh dan kos berbeza antara negeri, dan sebuah firma guaman menyatakan permohonan lazimnya mengambil sekurang-kurangnya sekitar tiga bulan.
3. Rumah bergadai. Jika rumah masih mempunyai pinjaman bank, semak terma pembiayaan dengan bank dan peguam sebelum memindah milik.
4. Duti setem. Perintah Duti Setem (Pengecualian) (No. 3) 2023 [P.U.(A) 178] mengecualikan duti setem bagi pindah milik harta tak alih secara sukarela antara ibu bapa dan anak (juga datuk nenek dan cucu). Pengecualian penuh terpakai bagi RM1 juta pertama nilai pasaran, manakala 50 peratus duti dikenakan ke atas lebihan. Syaratnya surat cara disempurnakan pada atau selepas 1 April 2023 dan penerima warganegara Malaysia. Dalam perintah itu, “anak” termasuk anak sah taraf, anak tiri dan anak angkat mengikut undang-undang. Sahkan dengan LHDN bahawa perintah ini masih berkuat kuasa sebelum bertindak.
5. RPGT. Slaid rasmi LHDN menyenaraikan pemberian harta tanah atas dasar kasih sayang antara suami isteri, ibu bapa dan anak, serta datuk nenek dan cucu (perenggan 12 Jadual 2, Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169)) sebagai pengecualian yang kerap dituntut. Teks perenggan 12(2) dalam cetakan semula Akta 169 (berkuat kuasa 1 Disember 2021) menyatakan bahawa bagi pemberian antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu, pemberi dianggap tidak mendapat keuntungan dan tidak mengalami kerugian jika pemberi warganegara. Penerima pula dianggap memperoleh aset pada harga pemerolehan pemberi ditambah perbelanjaan dibenarkan yang ditanggung pemberi, jadi harga itu menjadi asas kiraan jika penerima menjual kemudian. Halaman LHDN Harga Pelupusan Dianggap Bersamaan dengan Harga Pemerolehan turut menyatakan bahawa pemberi mesti warganegara untuk menikmati faedah perenggan 12. Lazimnya borang nyata CKHT (cth CKHT 3 bagi pelupusan yang dikecualikan) dikemukakan dalam tempoh 60 hari, dan sejak 1 Januari 2025 pengemukaan e-CKHT melalui MyTax adalah wajib. Syarat terperinci, semak LHDN.
6. Kos lain. Fi pendaftaran dan fi peguam bergantung pada negeri dan kes anda.

Hibah kepada seorang anak sahaja

Hadis riwayat al-Bukhari menceritakan seorang bapa memberi hadiah kepada seorang anaknya, lalu Rasulullah SAW bertanya sama ada semua anak diberi sepertinya. Apabila dia menjawab tidak, baginda bersabda supaya bertakwa kepada Allah dan berlaku adil antara anak-anak, dan bapa itu menarik balik pemberiannya.

Ulama berbeza tentang hukumnya. Menurut kajian Abdul Bari Awang dan Amilah Awang Abd Rahman (UIAM), mazhab Hanbali menganggap pemberian tidak sama itu haram dan tidak sah kecuali ada sebab, manakala mazhab Syafie dan Hanafi menganggapnya makruh tetapi sah. Imam Malik membenarkan keutamaan tetapi tidak membenarkan pemberian seluruh harta kepada sebahagian anak, dan sebahagian ulama Maliki melarangnya. Kajian itu juga menyatakan ramai ulama kontemporari memandangnya terlarang, dan semua ulama bersetuju dengan prinsip berlaku adil. Sebab yang diterima termasuk anak sakit, kurang upaya, miskin atau menanggung keluarga besar. Kajian itu (2014) turut mencadangkan Majlis Fatwa Kebangsaan memutuskan garis panduan yang jelas. Bagi kes sebenar, rujuk mufti negeri atau Mahkamah Syariah negeri untuk pandangan yang diguna pakai.

Kajian yang sama menyatakan mazhab Syafie, Hanafi dan Maliki menghendaki bahagian sama rata antara anak lelaki dan perempuan, manakala mazhab Hanbali mengikut nisbah faraid (2:1).

Secara praktikal, jika anda mahu memberi lebih kepada satu anak, nyatakan sebabnya, dan pertimbangkan penyelesaian yang adil kepada anak lain. Perbandingan dengan wasiat ada dalam Hibah atau Wasiat, Mana Lebih Sesuai?.

Bila hibah boleh ditarik balik

Hibah yang telah sempurna dengan qabd pada asasnya tidak boleh ditarik balik. Pengecualian yang diiktiraf mazhab Syafie ialah pemberian bapa kepada anaknya. Imam al-Tirmidhi merekodkan pandangan al-Syafie berasaskan hadis Ibn Umar bahawa tidak halal seseorang menarik balik pemberiannya kecuali bapa terhadap pemberian kepada anaknya. Sebuah kajian UUM (2019) menyatakan pengecualian itu terhad kepada bapa kepada anak dan datuk kepada cucu. Namun kitab al-Fiqh al-Manhaji, yang turut dirujuk Mufti Wilayah Persekutuan dalam Al-Kafi #1365, menyatakan pengecualian itu ialah pemberian leluhur kepada keturunannya, dengan leluhur lain diqiyaskan kepada bapa, dan penarikan balik tidak boleh dibuat jika harta sudah keluar daripada milik penerima (contohnya dijual atau diwakafkan). Ensiklopedia fiqh Dorar al-Saniyyah pula merekodkan bahawa mazhab Maliki (dengan syarat) dan Syafie membenarkan ibu menarik balik hibahnya kepada anak. Jadi pandangan mazhab Syafie secara umum merangkumi ibu, tetapi kajian tempatan menyebut bapa dan datuk sahaja, dan bagaimana ia dilaksanakan oleh Mahkamah Syariah negeri bergantung pada keputusan setiap kes. Rujuk Mahkamah Syariah atau mufti negeri.

Kajian UUM yang sama menyebut kes penarikan balik hibah pernah dibicarakan di Mahkamah Syariah, sedangkan menurut kajian itu tiada undang-undang hibah khusus. Jika rumah sudah didaftar atas nama anak, memulangkannya berkemungkinan memerlukan pindah milik semula atau perintah mahkamah. Bincang dengan peguam syarie sebelum bertindak. Perihal hibah semasa sakit tenat pula dihuraikan dalam Hibah Semasa Marad al-Mawt.

Hibah, wasiat dan faraid

Hibah berkuat kuasa semasa hidup, manakala wasiat dan faraid selepas kematian. Hibah yang sempurna tidak lagi menjadi harta pusaka, kerana pemilikan sudah berpindah. Untuk perbandingan penuh, rujuk Wasiat vs Hibah dan Hibah vs Faraid.

Contoh senario fiktif

Encik Hashim ada tiga anak. Dia mahu memberi rumahnya (nilai pasaran RM650,000, tiada pinjaman, tiada sekatan kepentingan) kepada anak sulungnya, Amir, yang menjaganya.

• Jalan A: Hashim menandatangani surat hibah dan Amir tinggal di rumah itu, tetapi geran kekal atas nama Hashim. Selepas Hashim meninggal, dua adik Amir mempertikaikan hibah itu. Amir perlu membuktikan qabd di Mahkamah Syariah, dan hasilnya tidak pasti.
• Jalan B: Hashim dan Amir mendaftarkan Borang 14A. Jika Amir warganegara dan syarat dipenuhi, duti setem dikecualikan kerana nilai di bawah RM1 juta. Jika Hashim pula warganegara, pelupusan itu boleh dituntut sebagai tidak menghasilkan keuntungan atau kerugian bagi RPGT dengan borang CKHT yang berkaitan. Dari sudut qabd, kedudukan Amir lebih kukuh. Namun adik-beradiknya masih boleh mempersoalkan keadilan hibah itu, jadi Hashim wajar menerangkan sebabnya dan mempertimbangkan bahagian untuk dua anak lain.

Rujukan silang

Rujuk Hibah: Rukun & Syarat Sah untuk rukun hibah, Hibah vs Faraid untuk risiko cabaran, dan RPGT dan Harta Pusaka untuk RPGT atas pewarisan.

Sumber & rujukan

• Badruddin Hj Ibrahim (2009). Acceptance (Qabul) and Taking Possession (Qabd) of Hibah under Islamic Law and the Decision of the Syariah Courts in Malaysia. IIUM Law Journal 17(2): journals.iium.edu.my
• Azalan, N. S. & Said, N. L. M. (2021). Acceptance of Actual Possession Methods Based on Islamic Intervivos Cases in Malaysia. Journal of Legal, Ethical and Regulatory Issues 24(6): abacademies.org
• Nor Muhamad, N. H. et al. (2019). Islamic Intervivos Law Challenges in Malaysia. Journal of Legal, Ethical and Regulatory Issues 22(1): abacademies.org
• Jabatan Mufti Wilayah Persekutuan, Al-Kafi #1365: Adakah Hibah Memerlukan Persetujuan Ahli Waris yang Lain (12 September 2019): muftiwp.gov.my
• Awang, A. B. & Abd Rahman, A. A. (2014). Are Parents Free to Bestow Their Wealth onto Their Children? Jurnal Syariah 22(3): jice.um.edu.my
• Azhar, A. & Md Nor, M. Z. (2019). Hibah in the Administration of Islamic Property. UUM Journal of Legal Studies 10(2): e-journal.uum.edu.my
• Sahih al-Bukhari No. 2587 (hadis Nu’man bin Basyir, berlaku adil antara anak): sunnah.com/bukhari:2587
• Sahih Muslim No. 1623a: sunnah.com/muslim:1623a
• Jami’ at-Tirmidhi No. 1299 (pandangan al-Syafie tentang pemberian bapa kepada anak): sunnah.com/tirmidhi:1299
• Perintah Duti Setem (Pengecualian) (No. 3) 2023 [P.U.(A) 178]: salinan warta yang diterbitkan Jabatan Peguam Negara, dihoskan oleh firma guaman. Ringkasan: EY Malaysia. Rujuk juga laman Perintah Duti Setem, LHDN, dan sahkan status berkuat kuasa perintah ini terus dengan LHDN.
• LHDN (HASiL), slaid Cukai Keuntungan Harta Tanah (pengecualian perenggan 12 Jadual 2): hasil.gov.my
• LHDN (HASiL), Jenis Borang Nyata CKHT: hasil.gov.my. Prosedur e-CKHT: hasil.gov.my
• Mah Weng Kwai & Associates, Property Transactions Requiring State Consent (sekatan kepentingan): mahwengkwai.com
• Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 828): portal rasmi Perundangan Persekutuan, Jabatan Peguam Negara (cari Akta 828)
• Real Property Gains Tax Act 1976 (Akta 169), cetakan semula Laws of Malaysia berkuat kuasa 1 Disember 2021, Jadual 2 perenggan 12 (Gifts): salinan cetakan semula, Invest Malaysia
• LHDN (HASiL), Harga Pelupusan Dianggap Bersamaan dengan Harga Pemerolehan (termasuk perenggan 12 Jadual 2, pemberian): hasil.gov.my
• al-Fiqh al-Manhaji ’ala Mazhab al-Imam al-Syafie, jil. 6 hlm. 129 hingga 131 (teks Arab, Shamela), tentang penarikan balik hibah oleh leluhur kepada keturunan: hlm. 129, hlm. 130
• Dorar al-Saniyyah, al-Mawsu’ah al-Fiqhiyyah, rujuk bapa dan ibu dalam hibah kepada anak (teks Arab): rujuk bapa, rujuk ibu

Hibah hartanah, duti setem dan RPGT bergantung pada fakta, jenis hakmilik dan negeri. Rujuk Pejabat Tanah, LHDN, Mahkamah Syariah atau peguam syarie untuk kes sebenar anda.