Bagaimana Nak Faraidkan Rumah yang Ada Baki Pinjaman?

Rumah kediaman keluarga dengan baki pinjaman yang belum selesai adalah salah satu situasi paling lazim — dan paling mengelirukan — dalam pembahagian harta pusaka. Ramai waris tertanya-tanya: bolehkah rumah itu terus dibahagikan, atau perlu diselesaikan pinjaman dahulu?

Definisi & istilah penting

Istilah	Maksud
Baki pinjaman perumahan	Jumlah yang belum dijelaskan kepada bank/institusi kewangan bagi pinjaman membeli rumah — menjadi liabiliti/hutang estet selepas kematian peminjam.
Nilai ekuiti bersih	Nilai pasaran rumah tolak baki pinjaman yang belum dijelaskan — inilah nilai sebenar yang menjadi sebahagian estet untuk diagihkan.
Takaful/insurans MRTA/MRTT	Perlindungan pinjaman perumahan yang, jika ada, boleh melunaskan baki pinjaman secara automatik apabila peminjam meninggal dunia.

Langkah 1: Semak sama ada ada perlindungan MRTA/MRTT

Sebelum apa-apa lagi, semak sama ada si mati mempunyai perlindungan MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) atau MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful) yang dikaitkan dengan pinjaman perumahan tersebut. Jika ada dan tuntutan berjaya, baki pinjaman akan dijelaskan sepenuhnya oleh syarikat insurans/takaful, dan rumah menjadi aset bersih tanpa liabiliti untuk diagihkan mengikut faraid.

Langkah 2: Tentukan sama ada ada tuntutan harta sepencarian

Jika si mati berkahwin dan rumah tersebut dibeli/dibayar semasa tempoh perkahwinan, pasangan yang masih hidup berhak menuntut harta sepencarian terhadap rumah tersebut terlebih dahulu — sebelum baki yang selebihnya dikira sebagai harta pusaka tertakluk faraid. Ini bermakna bukan 100% nilai ekuiti rumah automatik masuk ke dalam kiraan faraid.

Langkah 3: Kira nilai ekuiti bersih (selepas baki pinjaman & harta sepencarian)

Susunan pengiraan yang betul:

1. Nilai pasaran rumah (ditentukan penilaian rasmi, contohnya oleh JPPH bagi kes pusaka kecil/besar).
2. Tolak baki pinjaman yang belum dijelaskan (jika tiada MRTA/MRTT, atau tuntutan gagal).
3. Tolak bahagian harta sepencarian pasangan yang masih hidup (jika berkenaan).
4. Baki yang selebihnya = nilai yang tertakluk faraid, diagihkan mengikut kadar furudh/asabah waris yang layak.

Langkah 4: Pilih cara meneruskan — jual atau kekalkan

Waris mempunyai dua pilihan utama jika rumah tidak boleh dipecah kecil secara fizikal mengikut bahagian faraid:

Pilihan	Cara berfungsi
Jual rumah	Hasil jualan digunakan menjelaskan baki pinjaman dahulu, baki bersih diagihkan mengikut kadar faraid masing-masing waris.
Seorang waris ambil alih	Waris berkenaan memohon pembiayaan semula (refinancing) untuk mengambil alih baki pinjaman (tertakluk kelulusan bank), dan membayar “ganti rugi” tunai kepada waris lain berdasarkan nilai bahagian faraid masing-masing daripada ekuiti bersih.

Contoh praktikal

Encik Hafiz meninggal dunia meninggalkan sebuah rumah bernilai pasaran RM500,000 dengan baki pinjaman RM150,000 (tiada MRTA). Beliau tidak berkahwin (tiada tuntutan harta sepencarian). Waris: seorang anak lelaki dan seorang anak perempuan (tiada waris furudh lain).

• Nilai ekuiti bersih = RM500,000 − RM150,000 = RM350,000.
• Anak lelaki dan anak perempuan menjadi asabah bersama, nisbah 2:1.
• Anak lelaki menerima 2/3 × RM350,000 = RM233,333.
• Anak perempuan menerima 1/3 × RM350,000 = RM116,667.

Jika anak perempuan ingin mengekalkan rumah tersebut sebagai kediaman, dia boleh memohon mengambil alih baki pinjaman RM150,000 dan membayar RM233,333 (bahagian abangnya) secara tunai atau melalui pembiayaan semula yang lebih besar.

Rujukan Silang

Untuk memahami susunan keutamaan bayaran hutang (termasuk baki pinjaman) sebelum agihan, rujuk Hutang Si Mati & Keutamaan Bayaran. Untuk memahami tuntutan harta sepencarian yang perlu diselesaikan dahulu bagi si mati yang berkahwin, rujuk Harta Sepencarian.